سهیل طالبی – مشاور املاک
بر اساس آخرین اعلامیه‌های بانک مرکزی کانادا، سود نرخ بهره تا سال ۲۰۲۳ ثابت خواهد ماند، اما به تازگی نرخ بهره ثابت افزایش یافته است. اکنون این پرسش مطرح است که آیا در بازار مسکن کنونی، وام با نرخ بهره متغیر از وام با نرخ بهره ثابت سود بیشتری پرداخت می‌کند؟
سرنوشت وام‌های برخوردار از نرخ بهره ثابت پنج ساله، با بازده اوراق قرضه کانادا، گره خورده است. از آنجا که در حال حاضر، به خاطر گسترش واکسیناسیون علیه کرونا، پیش‌بینی‌های به نسبت خوش‌بینانه‌ای در مورد بهبود شرایط اقتصادی وجود دارد، سرمایه‌گذاران پول خود را از اوراق قرضه خارج می‌کنند و آن را در زمینه سرمایه‌گذاری‌هایی با خطرپذیری بالاتر به‌کار می‌گیرند.
این بدان معنا است که قیمت اوراق قرضه کاهش و بازده آن افزایش می‌یابد. وقتی بازده بالا می‌رود، نرخ بهره ثابت وام پنج ساله نیز افزایش پیدا می‌کند.
از طرف دیگر، نرخ بهره متغیر به‌طور مستقیم به تغییر نرخ بهره بانک مرکزی وابسته است و اکنون زیر 2 درصد قرار دارد. این روزها، به طور بالقوه، وام‌های برخوردار از نرخ بهره متغیر بهترین گزینه برای خریداران خانه محسوب می‌شود.
نرخ بهره متغیر چیست و چه عواملی بر آن تاثیرگذار است؟
همان‌طور که از نام آن پیدا است، نرخ بهره متغیر، در کل زمانی که شما در حال بازپرداخت وام به بانک هستند، در نوسان و تغییر است و میزان سود بانک با توجه به نرخ اصلی وام تعیین می‌شود.
بانک‌ها از مشتریان خود برای ارایه خدماتی همانند وام، به‌علاوه یا منهای درصد مشخصی هزینه(کارمزد) دریافت می‌کنند. نرخ اصلی وام با توجه به نرخ بهره‌ای محاسبه می‌شود که 8 بار در سال توسط بانک مرکزی کانادا تعیین و اعلام می‌شود.
نرخ بهره، در اصل سودی است که بر اساس آن بانک مرکزی به بانک‌ها وام می‌دهد. هر گونه تغییر در نرخ بهره، به تغییر در تعیین میزان سود اصلی وام منجر می‌شود. این اقدام یکی از تصمیم‌های سیاستی کلان است که تاثیر گسترده‌ای بر هزینه مسکن و مقرون به صرفه بودن آن دارد.
چرا امروز دریافت وام با نرخ متغیر ممکن است راه مناسبی برای شما باشد؟
نرخ بهره متغیر در حال حاضر کمتر از نرخ ثابت پنج ساله است که همچنان افزایش می‌یابد. با افزایش نرخ بهره متغیر به زیر 2 درصد و نرخ ثابت به بالاتر از 2 درصد، اختلاف بین این دو نوع نرخ در حال افزایش است. برای نمونه، در حال حاضر بانک آر‌بی‌سی دارای نرخ ثابت 5 ساله 2.49 درصد و تی‌دی بانک از نرخ بهره 2.44 درصدی برخوردار است.
هنگامی که وام مسکن را با نرخ متغیر دریافت کرده‌اید، پرداخت ماهانه شما ثابت می‌ماند، اما میزان بهره‌ای که برای آن می‌پردازید، در نوسان است. وقتی نرخ‌های متغیر کاهش می‌یابد، مقدار بیشتری از قسط ماهانه وام مسکن شما به سمت پرداخت اصل وجه اختصاص پیدا می‌کند. بنابراین اگر نرخ‌های متغیر پایین بمانند، می‌توانید وام خود را سریع‌تر از وام برخوردار از نرخ بهره ثابت بازپرداخت کنید.
خارج شدن از وام با نرخ بهره ثابت می‌تواند برای‌تان بسیار پرهزینه باشد. زیرا شرایط بازپرداخت آن بسیار سخت‌تر از وام‌های برخوردار از نرخ متغیر است. جریمه خارج شدن از نرخ متغیر به طور معمول، حدود سه ماه سود است و وام‌دهندگان به شما اجازه می‌دهند در هر مقطع زمانی، وام خود از نرخ بهره متغیر به ثابت تغییر دهید؛ به شرط آن‌که نرخ بهره ثابت را در زمان تعویض پرداخت کنید.
بسته به اینکه برای پرداخت جریمه، پولی در اختیار دارید یا خیر، می‌توانید ارزیابی کنید که تا چه اندازه این کار ارزش دارد. یکی از مواردی که باید به‌خاطر بسپارید این است که فارغ از نوع وام مسکنی که دریافت کرده‌اید، قبل از اتمام مهلت باید جریمه نقض آن را پرداخت کنید.
نرخ بهره ممکن است اصلی‌ترین قسمت وام باشد، اما وقت بگذارید و اطمینان یابید که شرایط نرخ بهره برای نیازهای شما مطلوب و انعطاف‌پذیر است. اگر موجب افزایش نرخ متغیر وام شما شود، ابتدا مطمئن شویدکه توانایی پرداخت آن را دارید.