سهیل طالبی – مشاور املاک
بسیاری از مردم تصور می‌کنند دریافت تاییدیه اولیه (Pre-Approval) وام مسکن به مفهوم دریافت تایید نهایی (Mortgage Approval) است؛ در صورتی که این‌طور نیست!
خریداران نباید انتظار داشته باشندpre-approval به صورت خودکار به وام نهایی تبدیل شود. بانک یا موسسه وام‌دهنده باید ابتدا به بررسی ملک خریداری شده بپردازد و پس از مرور دوباره همه اسناد، تاییدیه اولیه را به تایید نهایی وام مسکن تبدیل کند.
چندی پیش، هنگامی که عرضه و تقاضا مسکن برابر و در برخی موارد عرضه بیش از نیاز بازار بود، خریداران به راحتی با گنجاندن یک بند در قرارداد با عنوان “به شرط تامین مالی” از فروشندگان 5 روز کاری مهلت می‌گرفتند و به طور معمول در این مدت می‌توانستند تاییدیه نهایی وام خود را از موسسه مالی دریافت کنند.
این روزها در بیشتر شهرهای بزرگ کانادا، املاک و مستغلات مسکونی کالای داغی است و به‌همین خاطر پیشنهاد خرید باید محکم و بدون شرط تامین مالی ارایه شود.
این روند در حال حاضر به سود فروشندگان است. در واقع وضعیت کنونی برای خریداران مطلوب یا حتی عادی نیست. واقعیت این است که خریداران مسکن، به ویژه خریداران Firs Time هر روز این خطر را می‌پذیرند. متاسفانه در بسیاری از بازارهای مسکن سراسر کانادا، تنها راه رقابت و احتمال پیروزی استفاده از شرایط Multiple Offer است.
بدیهی است، سود خریداران در پیش آگاهی از میزان وام است. این شرایط با ارایه اطلاعات و اسناد کامل به بانک یا کارگزار رهن و بررسی دقیق مسایل مالی و اعتباری خریدار به‌وجود می‌آید.
حتی وقتی بررسی کامل و دقیقی انجام می‌شود و شما در حال گرفتن گواهینامه پیش تایید هستید، موارد زیادی وجود دارد که می‌تواند باعث به خطر افتادن خرید خانه شما شود.
تایید وام بیمه شده (Insured Mortgage)
در مورد وام‌هایی که کمتر از 20 درصد ارزش ملک مورد نظر را شامل می‌شود، پیش پرداخت تایید وام شما از نظر فنی، 2 بار انجام می‌شود. یک بار توسط وام‌دهنده و یک بار توسط بیمه‌گر. دانستن این نکته مهم است که دریافت pre-approval مورد توجه هیچ‌کدام از بیمه‌گران وام مسکن قرار نمی‌گیرد.
پیش تایید pre-approval)) در اصل اعتبار شخصی و ظرفیت وام‌گیری شما را در نظر می‌گیرد. تعیین نهایی میزان وام، بستگی به ارزش واقعی ملک دارد؛ به علاوه ارزیابی درخواست شما توسط وام‌دهنده و بیمه‌گر.
برای تایید نهایی وام، وام‌گیرنده و ملک مورد نظر باید فهرستی از شرایط را دارا باشند. نه وام‌دهنده و نه وام‌گیرنده تا پیش از انتخاب، از خصوصیات و شرایط ملک آگاه نیستند. از این رو، وقتی زمان تایید وام از سوی وام‌دهنده فرا می‌رسد، مسایل زیادی در نظر گرفته می‌شود که برخی از آنها ممکن است مانع تایید نهایی وام برای ملک مورد نظر شود. این مسایل به این شرح است:
ارزش خانه: وقتی چندین خریدار خواهان یک ملک هستند، فقط یک برنده وجود دارد. در این بازار، برنده مجبور است مبلغی بالاتر از ارزش بازار پیشنهاد کند. وقتی این اتفاق می‌افتد، ممکن است ارزیابی وام‌دهنده کمتر از میزانی باشد که خریدار قصد پرداخت آن را دارد. این موضوع، تایید وام شما را منتفی نمی‌کند؛ به شرطی که در صورت لزوم، شما به عنوان خریدار منابع مالی اضافی برای جبران کسری در اختیار داشته باشید.
وضعیت ملک: آیا تا به حال در فهرست MLS به جمله “همان‌طور که هست” برخورد کرده‌اید؟ این موضوع جزو خطوط قرمز وام‌دهنده است و احتمال دارد پرداخت وام مسکن به هیچ وجه انجام نشود. ممکن است ارزیاب ملک در گزارش خود، شرایط نامطلوب یا مشکلات ساختاری را مورد توجه قرار دهد.
مشخصات ملک: دلایل زیادی برای چالش برانگیز بودن یک ملک وجود دارد. در اینجا چند نمونه می‌آید:
1-خانه‌هایی که در زمین‌های اجاره‌ای دولتی یا خصوصی قرار دارند.
۲- زمین‌هایی که در اطراف شهر هستند و برای سرگرمی (برای نمونه شکار) استفاده می‌شوند.
3- زمین‌هایی که دارای آزبست، مخازن روغن زیرزمینی یا سیم‌کشی آلومینیومی هستند.
۴ – سن ملک بالا است یا در شرایط نامناسبی قرار دارد.
محل سکونت: اگر وام‌دهنده احساس کند ملکی که انتخاب کرده‌اید، از محل کار شما خیلی دور است، ممکن است تصور کند که شما نیازمند خانه دوم یا محل اقامت هستید. در چنین مواردی “هزینه سرپناه” یا shelter cost برای شما تعیین می‌کنند.
آپارتمان (Condo): بیمه‌گران وام مسکن، فهرستی از ساختمان‌های کاندو را در اختیار دارند که حاضر به پرداخت وام به چنین آپارتمان‌هایی نیستند. این گونه آپارتمان‌ها از هزینه‌های نگهداری بسیار سنگینی برخوردارند یا در زمینه دریافت گواهی وضعیت (Status Certificate) مشکل دارند. برای نمونه آپارتمان‌های دارای Kitec Plumbing یا Lawsuit .
وام شما ممکن است به دلیل تغییر در موقعیت یا دریافت اطلاعات جدید شما توسط وام‌دهنده، دستخوش تغییرهای زیادی شود. قانون طلایی این است که نسبت به تغییر در فرآیند خرید خانه بسیار احتیاط کنید.
لیز یا فایننس یک خودروی جدید یا شروع کسب و کاری تازه یا تغییر در موقعیت کارفرمای شما، ممکن است وضعیت دریافت وام را تحت تاثیر قرار دهد.
لازم است اطمینان یابید که مالیات فردی‌تان به‌روز شده و از وضعیت مطلوبی در آژانس درآمدهای کانادا برخوردار است. همچنین باید تمام قبض‌های کارت اعتباری خود را به‌موقع پرداخت و اطمینان حاصل کنید که هیچ پرداختی را از دست نمی‌دهید.
به طور قطع، وقتی برای دریافت وام مسکن درخواست می‌دهید باید حواس‌تان باشد بازپرداخت دیگر وام‌های‌تان عقب نیفتد. حتی اگر تعویق در بازپرداخت وام تاثیر منفی بر میزان اعتبار شما نداشته باشد، وام‌دهندگان مسکن در مورد پرداخت وام به چنین فردی تجدیدنظر می‌کنند.
چند نکته مهم:
- همیشه در آغاز راه جستجو برای خرید ملک، ابتدا با کارگزار وام خود تماس بگیرید و از آنها بخواهید شرایط شما را به دقت ارزیابی کنند.
- از سابقه اعتباری و وضعیت شغلی خود اطمینان حاصل کنید؛ به‌ویژه اگر اضافه کاری، پاداش یا کمیسیون دریافت می‌کنید یا ساعت کاری منظمی ندارید.
- اگر در حال خرید کاندو هستید، از یک وکیل معاملات املاک بخواهید گواهینامه وضعیت کاندو را به دقت بررسی کند و تمامی موارد مهم را به شما گزارش دهد.
- اگر در حال خرید یک ملک روستایی هستید، اطمینان حاصل کنید که پیشنهاد خرید شما به سیستم سپتیک و قابلیت آب اشاره دارد و توجه به منطقه‌بندی را نیز از یاد نبرید!
- از مشاور املاک بخواهید تجزیه و تحلیل بازار در مورد ارزش ملک مورد نظر را ارایه دهد و شرایط شما را برای ارزیابی کمتر از حد انتظار بررسی کند.
- یک مورگیج بروکر با تجربه می‌تواند شرایط و ریسک تصویب وام شما رو ارزیابی کند و به شما دید روشنی از محدوده توانایی خریدتان ارایه دهد.
تصمیم نهایی بر عهده شما به عنوان خریدار است. اگر می‌خواهید قاطعانه عمل کنید، باید بسیار آگاهانه تصمیم بگیرید.